Dès qu’une donation ou une succession implique un démembrement de propriété, c’est l’article 669 du Code général des impôts qui entre en jeu. Ce texte fixe le barème obligatoire permettant de répartir la valeur d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété pour le calcul des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Comprendre ce barème, c’est comprendre l’essentiel de la mécanique fiscale du démembrement.
Ce que dit le texte
L’article 669 du CGI pose deux règles distinctes selon la nature de l’usufruit.
Pour un usufruit viager, c’est-à-dire un usufruit qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée forfaitairement selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation. Le barème, inchangé depuis 2004 et toujours en vigueur en 2026, est le suivant :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans révolus | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans révolus | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans révolus | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans révolus | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans révolus | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans révolus | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Pour un usufruit temporaire à durée fixe, la règle est différente et indépendante de l’âge : sa valeur est fixée forfaitairement à 23% de la valeur de la propriété entière par tranche de dix ans, sans fraction. Un usufruit temporaire de quinze ans vaut donc 23% (une seule tranche de dix ans, la fraction restante n’étant pas comptée). Un usufruit de vingt ans vaut 46%. La loi précise également que la valeur d’un usufruit temporaire ne peut jamais excéder celle d’un usufruit viager calculé selon le même barème.
Comment ce barème s’applique concrètement
Les droits de donation ou de succession sont toujours calculés sur la valeur taxable, c’est-à-dire celle du droit effectivement transmis. Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, ce qui est transmis est la nue-propriété. C’est donc la colonne de droite du tableau qui détermine la base imposable.
Un parent de 58 ans donne la nue-propriété d’un bien estimé à 500 000 euros. À cet âge, il entre dans la tranche « 51 à 60 ans révolus » : la nue-propriété vaut 50% de la valeur totale, soit 250 000 euros. C’est sur cette base, après application de l’abattement légal de 100 000 euros en ligne directe, que les droits seront calculés. La base imposable tombe à 150 000 euros, et non à 500 000 euros comme ce serait le cas pour une donation en pleine propriété.
À l’inverse, si c’est l’usufruit qui est transmis, par exemple lors d’une donation d’usufruit temporaire à un enfant pour lui permettre de percevoir les loyers pendant dix ans, ce sont 23% de la valeur du bien qui constituent la base taxable.
Pourquoi l’âge du donateur est central
Le barème de l’article 669 crée une règle simple : plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété transmise est faible en valeur, et donc plus les droits à payer sont réduits. Un donateur de 45 ans ne transmet fiscalement que 40% de la valeur de son bien, contre 70% pour un donateur de 75 ans.
C’est la raison pour laquelle les conseillers patrimoniaux recommandent systématiquement d’anticiper les donations en démembrement. Chaque décennie d’attente fait progresser la nue-propriété de 10 points, ce qui sur un bien de 800 000 euros représente 80 000 euros supplémentaires de base taxable, soit environ 16 000 à 20 000 euros de droits de donation en plus selon le barème progressif applicable.
Un barème obligatoire, mais des stratégies d’optimisation possibles
L’application du barème de l’article 669 est obligatoire pour les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Les parties ne peuvent pas y déroger contractuellement pour minorer les droits dus. Cependant, ce barème ne fixe que la valeur fiscale des droits démembrés. Il ne régit pas la valeur économique réelle convenue entre les parties, notamment dans le cadre d’une vente en viager ou d’une cession de nue-propriété à titre onéreux.
Ce cadre fixe permet en revanche de construire des stratégies précises. La donation-partage avec réserve d’usufruit, réalisée à un âge suffisamment jeune, permet de geler la valeur taxable et de capitaliser sur la progression future du bien entièrement au bénéfice du nu-propriétaire, sans aucun droit supplémentaire au décès. L’extinction de l’usufruit est toujours gratuite et ne génère aucun droit de mutation.
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à simuler précisément, pour votre âge et votre patrimoine actuels, l’économie fiscale réalisable par une donation en démembrement, et à la comparer avec les autres options de transmission disponibles selon votre situation familiale.
