Chaque donation, succession ou vente impliquant un démembrement de propriété repose sur un même outil : le barème usufruitier, fixé par l’article 669 du Code général des impôts. Ce texte détermine la part de valeur attribuée à l’usufruit et à la nue-propriété selon un seul critère, l’âge de l’usufruitier. Voici comment il fonctionne concrètement et dans quels cas il s’applique.
Qu’est-ce que le barème de l’usufruit et à quoi sert-il
Quand la propriété d’un bien est démembrée, deux droits coexistent : l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir immédiatement. Pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (donation, succession) ou pour valoriser un bien à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’administration fiscale a besoin de répartir la valeur totale du bien entre ces deux droits.
C’est exactement le rôle du barème fixé par l’article 669, I du CGI. Il attribue une valeur forfaitaire à l’usufruit et à la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération, sans tenir compte de son état de santé réel, de l’espérance de vie statistique ou du rendement effectif du bien. C’est une convention fiscale, pas une estimation actuarielle.
Le tableau en vigueur
Ce barème n’a pas changé depuis 2003, ce qui en fait l’une des données fiscales les plus stables du droit patrimonial français. Il se lit ainsi, en pourcentage de la valeur totale du bien en pleine propriété :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans révolus | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans révolus | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans révolus | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans révolus | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans révolus | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans révolus | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
La logique est simple : plus l’usufruitier est jeune, plus son droit de jouissance a de valeur, puisqu’il est censé en profiter longtemps. À l’inverse, plus il avance en âge, plus la nue-propriété prend de poids, car le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété plus rapidement, au décès de l’usufruitier.
Comment appliquer concrètement le barème
Le calcul tient en trois étapes. On détermine d’abord l’âge exact de l’usufruitier à la date de l’opération, qu’il s’agisse d’une donation, d’une succession ou d’une cession en démembrement. On repère ensuite la tranche correspondante dans le tableau. On applique enfin le pourcentage obtenu à la valeur vénale du bien en pleine propriété.
Un exemple concret permet de fixer les idées. Pour un bien immobilier estimé à 400 000 euros, avec un usufruitier âgé de 68 ans, la tranche applicable est celle des 61 à 70 ans : 40% pour l’usufruit, 60% pour la nue-propriété. La valeur de l’usufruit s’élève donc à 160 000 euros, et celle de la nue-propriété à 240 000 euros. Ces montants serviront de base au calcul des droits de donation ou de succession, ainsi qu’à l’assiette IFI de chacune des parties, sachant que l’usufruitier reste en principe redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien démembré, sauf exceptions prévues par la loi.
Le cas particulier de l’usufruit à durée fixe
Le barème par âge ne s’applique qu’à l’usufruit viager, c’est-à-dire celui qui s’éteint au décès de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée déterminée à l’avance, indépendamment de l’âge du bénéficiaire, un second mécanisme prévu par le même article 669, II du CGI prend le relais : la valeur de l’usufruit temporaire est fixée forfaitairement à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.
Concrètement, un usufruit constitué pour dix ans est valorisé à 23% du bien, pour vingt ans à 46%, et pour trente ans à 69%. Ce mode de calcul est fréquent dans les montages de démembrement temporaire de parts de SCPI ou d’immeubles destinés à un investisseur qui souhaite percevoir des revenus pendant une durée fixée contractuellement, avant restitution de la pleine propriété au nu-propriétaire.
Une valeur fiscale, pas une valeur économique
Le barème de l’article 669 a l’avantage de la simplicité et de la prévisibilité, mais il ne reflète pas nécessairement la valeur économique réelle de l’usufruit, celle qu’un marché ou un calcul actuariel établirait en tenant compte du taux de rendement du bien et de l’espérance de vie statistique de l’usufruitier. Pour un usufruitier jeune détenant un bien peu rentable, ou à l’inverse pour un usufruitier âgé sur un actif à fort rendement, l’écart entre valeur fiscale et valeur économique peut être significatif.
Cette distinction compte particulièrement lors d’une cession de droits démembrés entre personnes non liées, où les parties peuvent être tentées de s’appuyer sur une valeur économique plus fine que le barème forfaitaire, à condition de pouvoir la justifier auprès de l’administration si elle diverge du barème légal.
Le barème usufruitier reste un outil de calcul incontournable dès qu’un bien est démembré, mais son application correcte dépend de la nature de l’usufruit concerné et du contexte de l’opération. Face à une situation de démembrement, il est utile de vérifier précisément la tranche d’âge applicable et de ne pas confondre usufruit viager et usufruit à durée fixe, deux régimes de calcul distincts qui produisent des résultats très différents.
FAQ
Quel est le tableau de barème de l’usufruit ?
Le barème de l’usufruit est un tableau fixé par l’article 669 du Code général des impôts qui répartit la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, par tranches de dix ans. Il s’applique aux donations, aux successions et à l’IFI en cas de démembrement de propriété.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Quel est le nouveau barème fiscal pour l’usufruit ?
Il n’existe pas de nouveau barème fiscal pour l’usufruit en 2026 : le tableau de l’article 669 du CGI reste inchangé depuis 2004. Seul l’usufruit temporaire suit une règle distincte, valorisé à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, plafonné à 30 ans.
Quel est le barème du droit de donation pour l’usufruit ?
Le barème du droit de donation pour l’usufruit s’applique en calculant les droits sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge du donateur usufruitier. Un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s’applique tous les quinze ans, avant application du barème progressif des droits de donation.
Quel est le barème de l’usufruit pour l’année 2026 ?
Le barème de l’usufruit pour l’année 2026 reste identique au tableau de l’article 669 du CGI en vigueur depuis 2004, confirmé par une instruction fiscale du 15 janvier 2026. La valeur de l’usufruit varie de 90 % pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10 % pour un usufruitier de plus de 90 ans.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
