Vendre un bien dont la propriété est partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne se résume pas à diviser le prix par deux. La répartition suit des règles précises, fixées par le Code civil et complétées par un barème fiscal. Voici comment se détermine concrètement la part revenant à l’usufruitier lors d’une vente.
Un préalable incontournable : l’accord des deux parties
Avant même de parler de répartition, un principe conditionne toute vente d’un bien démembré : ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent imposer seuls la vente de la pleine propriété à l’autre. L’usufruitier ne peut céder que son usufruit, et le nu-propriétaire que sa nue-propriété ; pour vendre le bien en pleine propriété, les deux doivent donner leur accord.
Cette règle protège spécifiquement le droit de jouissance de l’usufruitier, même lorsqu’il n’occupe pas personnellement le logement. Un nu-propriétaire ne peut pas non plus, sauf situations très particulières d’indivision, demander à un tribunal d’ordonner la vente contre la volonté de l’usufruitier. En pratique, la vente amiable d’un bien démembré résulte donc toujours d’un accord négocié entre les deux titulaires de droits.
Le principe légal : une répartition proportionnelle à la valeur des droits
Une fois l’accord obtenu, le Code civil fixe la règle de partage du prix. L’article 621 du Code civil dispose qu’en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre les deux droits selon leur valeur respective, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. Cette valeur respective s’établit le plus souvent par référence au barème fiscal de l’article 669, I du Code général des impôts, qui fixe la part de chaque droit en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Ce barème attribue à l’usufruitier une part décroissante avec l’âge : 60% de la valeur du bien avant 51 ans, 50% entre 51 et 60 ans, 40% entre 61 et 70 ans, 30% entre 71 et 80 ans, et ainsi de suite jusqu’à 10% au-delà de 91 ans révolus. Concrètement, un usufruitier âgé de 74 ans au moment de la vente d’un bien perçoit 30% du prix de vente, le nu-propriétaire recevant les 70% restants. Ce barème n’a pas changé depuis 2003, ce qui en fait une référence stable, mais il reste une convention fiscale forfaitaire : rien n’empêche les parties de s’accorder sur une évaluation économique différente, tenant compte par exemple du rendement réel du bien ou de l’état de santé de l’usufruitier, à condition de pouvoir justifier cet écart si l’administration fiscale le questionne.
L’alternative : reporter l’usufruit sur le prix
Le Code civil laisse aux parties une seconde possibilité, distincte du partage proportionnel : le report de l’usufruit sur le prix de vente, plus connu sous le nom de quasi-usufruit. Dans ce schéma, l’usufruitier ne reçoit pas une fraction du prix mais la totalité de la somme, qu’il peut alors utiliser et faire fructifier librement, y compris en la dépensant.
Cette liberté a une contrepartie : l’usufruitier devient débiteur d’une créance de restitution envers le nu-propriétaire, exigible au terme de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier. Ce mécanisme est fréquemment utilisé lorsque l’usufruitier souhaite réinvestir la totalité du produit de la vente dans un nouveau bien ou un placement financier, tout en préservant les droits futurs du nu-propriétaire sur une somme équivalente. Le choix entre partage proportionnel et quasi-usufruit dépend largement des besoins de trésorerie de l’usufruitier et de la confiance existant entre les parties, la créance de restitution n’étant garantie que par la solvabilité future de l’usufruitier, sauf clause contractuelle organisant une sûreté.
Une imposition distincte pour chaque partie
Une fois le prix réparti, chaque titulaire de droits est imposé séparément sur la plus-value qu’il réalise à hauteur de sa quote-part. L’usufruitier calcule sa plus-value sur la différence entre la valeur de son usufruit au jour de la vente et sa valeur d’acquisition ou de constitution initiale, le nu-propriétaire procédant de même sur sa fraction de nue-propriété. Les abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans, s’appliquent indépendamment à chacune des deux parties, en fonction de la durée pendant laquelle chacune a détenu son propre droit.
Cette imposition séparée peut produire des résultats très différents selon l’ancienneté respective des droits de chacun, notamment lorsque l’usufruit et la nue-propriété n’ont pas été constitués à la même date, ce qui arrive par exemple lorsqu’une nue-propriété a été transmise par donation plusieurs années avant que l’usufruit ne rejoigne le patrimoine d’un nouvel usufruitier par succession.
La part de l’usufruitier dans le prix de vente d’un bien démembré dépend donc directement de son âge au moment de la transaction, sauf si les parties choisissent d’aménager cette répartition ou d’opter pour un quasi-usufruit. Vérifier précisément la tranche d’âge applicable et anticiper les conséquences fiscales propres à chaque situation permet d’éviter les désaccords au moment de conclure la vente.
FAQ
Quelle part revient à l’usufruitier en cas de vente ?
En cas de vente d’un bien démembré, l’usufruitier reçoit la part du prix correspondant à la valeur de son usufruit, déterminée par le barème fiscal selon son âge. Le reste du prix revient au nu-propriétaire, sauf accord entre les parties pour reporter l’usufruit sur le prix de vente.
Comment calculer la part de l’usufruitier ?
La part de l’usufruitier se calcule en multipliant la valeur totale du bien par le pourcentage fixé par le barème fiscal de l’article 669 du CGI, selon son âge révolu. Par exemple, un usufruitier de 55 ans détient 50 % de la valeur d’un bien de 300 000 euros, soit 150 000 euros.
| Âge de l’usufruitier | Part de l’usufruit |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % |
| Plus de 90 ans | 10 % |
Qui paie les frais de notaire en cas d’usufruit ?
Les frais de notaire en cas d’usufruit sont généralement répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, proportionnellement à la valeur de leur droit respectif sur le bien. Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, le donateur usufruitier prend souvent en charge la totalité des frais, sauf accord contraire entre les parties.
Quelle est la part du conjoint survivant en cas de vente de la maison ?
La part du conjoint survivant en cas de vente dépend de son régime matrimonial et de son option de succession. S’il a opté pour l’usufruit, sa part correspond au pourcentage fixé par le barème fiscal selon son âge ; s’il a choisi le quart en pleine propriété, il perçoit directement un quart du prix de vente.
